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Les lotissements à Rennes

Dossier IA35022543 réalisé en 1998

Fiche

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CORPUS

Dans le cadre de l´enquête réalisée hors secteur sauvegardé, 339 lotissements ont fait l´objet d´un dossier. Leur tracé est déterminé par la forme de la parcelle ou du fonds des édifices visibles sur les cadastres de 1812 et 1842, pour les lotissements antérieurs à la loi de 1924, soit par le tracé joint à la demande d´autorisation, obligatoire à partir de 1925. Dans certains cas cependant, un dossier correspond à l´ensemble des terres loties par un même propriétaire.

Le corpus se compose de :

-4 lotissements pour la période 1800-1850

-119 lotissements pour la période 1850-1925

-178 lotissements pour la période 1925-1950

-38 lotissements pour la période 1950-1970.

N. B. Les cités réalisées sous forme de lotissement ne sont pas prises en compte ici mais font l´objet d´un dossier spécifique auquel il convient de se reporter : voir Les cités.

SOURCES

Un certain nombre de lotissements sont documentés par les archives communales (série O), en particulier ceux réalisés sur des terrains appartenant à la ville, dans la 2e moitié du 19e siècle. Les plans de 1877 et de 1926 figurent un certain nombre d´entre eux, en particulier ceux inscrits dans le plan d´extension de la ville.

A partir de 1925, la création des lotissements est soumise à une autorisation préalable. Les archives communales conservent 266 demandes réalisées entre 1925 et 1942. Durant cette période la moyenne annuelle est de 17 lotissements avec des périodes d'activité particulièrement intense : en 1925, 1932 et 1936 où le nombre de demandes atteint 28 et 30 lotissements par an, et des périodes de très faible activité : 1927 et 1928 où il tombe à 7 et 4 lotissements. Cette moyenne annuelle passe de 17 à 5 entre 1946 et 1970, période durant laquelle 142 lotissements sont créés. On observe cependant des périodes de forte activité entre 1950 et 1952, où le nombre annuel est de 19, 29 et 26, une activité moyenne durant les années 40 et 50 suivie par une faible activité entre 1960 et 1970.

Les promoteurs

Comme l'indiquent les recherches de Jean-Yves Veillard, une société en commandite ou anonyme devait financer le projet de lotissement du Mail-Donges, conçu en 1830 par l´architecte Béziers-La Fosse.

Cet exemple reste un cas isolé mais entrepreneurs et architectes sont parfois à l´origine des lotissements au 19e siècle, notamment l´entrepreneur brestois Vauvois, qui lotit le domaine de Villeneuve. On en trouve encore deux cas isolés au 20e siècle avec le lotissement Tomine (1935), faubourg de Fougères, et le lotissement de la Tour-d´Argent (1937), rue Primauguet, réalisé par l´entrepreneur Médard.

La plupart des lotissements sont l'oeuvre de propriétaires isolés disposant d'une pièce de terre à viabiliser ou d´un domaine plus vaste lié à un ancien manoir (Gaillon, Cohignac, les Mottais) mais il existe quelques spéculateurs actifs, notamment Félix Dubosq qui réalise de nombreux lotissements dans la ville. Le plus célèbre est le lotissement de la Palestine, boulevard de Sévigné, où il invente un nouveau quartier résidentiel pour les élites urbaines avec l´architecte Ramet, mais il crée également plusieurs lotissements ouvriers : rue Legraverend, près de l´imprimerie Oberthür (quartier Dubosq) ou encore dans le faubourg Saint-Hélier et dans le quartier du Vélodrome. Au 20e siècle, se distinguent les Bernheim, qui lotissent de grands domaines comme les Mottais ou la Mettrie.

DESCRIPTION

Implantation

Les lotissements identifiés dans le territoire couvert par le recensement ont pour point commun d'être toujours situés à la périphérie du centre urbain, au moment de leur création.

Hors les murs, les communautés religieuses lotissent les marges de leurs terrains bordant les voies les plus empruntées, au début du 17e siècle : rue Saint-Melaine, rue Saint-Louis. Dans les murs, ils sont localisés dans les faubourgs de la ville basse : rue Vasselot et rue Saint-Thomas, en marge des propriétés du collège et du couvent de Carmes. L´afféagement des fossés, au 15e siècle, puis au milieu du 17e siècle constitue un autre exemple antérieur à la Révolution.

Après la Révolution, ils apparaissent à l'emplacement des jardins des communautés religieuses dont les propriétés ont été saisies et revendues, comme c'est le cas du lotissement du jardin des Jacobins, impasse Coysevox, ou du lotissement du jardin des Carmes, rues des Carmes et actuelle rue du Maréchal-Joffre, ou encore rue Victor-Hugo, sur les terrains de l´ancien couvent de Cordeliers. On peut cependant observer des cas ponctuels de lotissement des jardins qui bordaient les faubourgs de la ville haute, comme le montre le cadastre de 1842 (rue de Paris ou encore rue de Redon).

La vague de lotissements spéculatifs qui apparaît à Paris dans les années 1820 touche Rennes une dizaine d'années plus tard. Ces premiers lotissements réalisés entre 1830 et 1840 sont implantés en bordure des voies de grande communication, dans les faubourgs résidentiels de la ville, à l'est, à proximité du nouveau jardin public, le lotissement du Mail-Donges, mais également au sud-ouest de la ville, où la construction d'un nouvel abattoir stimulera le développement de plusieurs lotissements, route de Redon, en particulier le lotissement Hay-Ferrière. Le lotissement des domaines agricoles des anciens manoirs de la périphérie urbaine commence vers 1840, avec le projet Hay-Ferrière. Au nord-est de la ville, les domaines de la Palestine (lotissement Dubosq) et des Mottais (lotissements Jailliard) constituent les deux exemples les plus importants avec le domaine de Bellevue, dans le quartier Jeanne-d´Arc.

Réalisés sur les hauteurs de la ville et proches du jardin public, ils attirent une clientèle aisée, alors qu'au sud de la ville le domaine de Villeneuve (lotissement Vaudois-Amiot) donnera naissance à un quartier ouvrier, après l'arrivée du chemin de fer.

Les canaux et la voie ferrée favorisent le développement des secteurs industriels qui constituent un site d'implantation privilégié des lotissements dans la deuxième moitié du 19e siècle, à l'exemple du lotissement des terrains de la Californie dans les prairies de l'ancienne abbaye Saint-Georges, du lotissement Cahours dans l´ancienne carrière de Saint-Cyr, route de Lorient, ou encore des lotissements réalisés par Félix Dubosq à proximité de l'imprimerie Oberthür, route de Paris (quartier Dubosq). A l'exemple de l'abattoir, les équipements urbains constituent également des pôles de développement, comme c'est le cas de la maison centrale, rue de l'Alma (lotissement des terrains de la maison centrale). Les boulevards ouverts par la ville favorisent également la création de nombreux lotissements comme c´est le cas boulevard de la Duchesse-Anne, rue de Châteaudun et boulevard René-Laënnec, puis boulevards de Metz, de Volney et de Strasbourg.

Dans le centre urbain, les lotissements sont plus rares, ce sont ceux réalisés par la ville, au moment des aménagements urbains du Champ-de-Mars, boulevard Magenta et place de la Gare.

Dans le faubourg Saint-Melaine, les projets urbains de la ville permettent également la création de lotissements sur des terrains du couvent de la Visitation (rue Hoche) et après la construction du séminaire et la création de la place Hoche (rue de Robien).

Entre les deux guerres, les lotissements des terres agricoles sont toujours desservis par des voies de grande communication, voies anciennes (rues de Vern, de Châteaugiron, de Nantes, de Saint-Malo) ou boulevards ouverts par la ville, comme c'est le cas à l'ouest, boulevard de Verdun dans le quartier La Touche - Mac-Mahon, ou à l'est avec le lotissement Duclos, desservi par le boulevard de Vitré. Favorisant le développement de nouveaux réseaux secondaires et la densification des îlots agricoles, ces lotissements sont l´expression d´une forte croissance urbaine, comme le montre la comparaison des plans de 1926 et de 1948.

Dans l'immédiat après-guerre, les lotissements de la reconstruction viennent prolonger les zones urbanisées au sud de la ville (quartier Sainte-Thérèse), où la ville s´engage également dans la création de vastes lotissements (lotissement Badault). Quelques initiatives isolées se manifestent encore au sud-est (rues de Vern et de Châteaugiron) et au nord-est (rue d´Antrain).

L´implantation est toujours périphérique, étant donné qu´il s´agit de l´urbanisation de terrains disponibles, soustraits à l´activité agricole. On observe cependant que ces lotissements sont liés à la présence ou à l´ouverture de voies primaires, c'est-à-dire de réseaux publics, ou encore d´équipements publics, comme c´est le cas de l´abattoir ou de la maison centrale. Ils sont ensuite prolongés, en coeur d´îlot, qui s´urbanise ainsi progressivement.

Morphologie

L'importance de l'espace disponible desservi par une voie publique détermine la forme des lotissements, d´abord réalisés dans d´anciennes prairies qui ont généralement une forme régulière. La morphologie dépend ensuite de la taille et de l´orientation de la parcelle par rapport à la voie publique. Si la parcelle est profonde et relativement étroite, une impasse centrale dessert les lots (type poche), si elle est plus vaste ou plus large que profonde, les lots sont desservis par la voie existante (type filant), par plusieurs impasses parallèles ou par une rue en U qui se raccorde à la voie publique (type poche), à l´exemple du lotissement de la Croix-Carrée. Quand il s´agit d´un domaine suffisamment vaste, un réseau plus complexe est alors élaboré, le plus fréquemment formé de rues orthogonales ou parallèles (type structurant).

Si la voie a vocation à devenir publique, elle aura les dimensions imposées par le règlement urbain défini en 1879, à savoir 12 m de large ; elle sera empierrée, dotée de caniveaux pavés et de trottoirs gravelés et sablés. Les voies privées sont généralement plus étroites, 6 ou 8 m, et doivent être closes à chaque extrémité. Les propriétaires riverains sont obligés de se regrouper en association syndicale pour leur entretien. A partir de 1925, la largeur des voies augmente (10 ou 12 m) et le pan coupé est imposé aux angles des îlots.

La voie large (boulevard ou avenue) peut également constituer une desserte du lotissement, comme c´est le cas du lotissement de la Palestine, boulevard de Sévigné. Ce cas est exceptionnel à Rennes où les boulevards ouverts par la ville sont généralement antérieurs à la création du lotissement (boulevard Volney et boulevard de Metz, par exemple), voir contemporains comme dans le lotissement Delagrée, boulevard Georges-Clemenceau.

Les lotissements de type filant sont constitués de lots desservis par une voie existante, comme c´est le cas des lotissements réalisés par les communautés religieuses au 17e siècle (rue Saint-Melaine et rue Saint-Louis). On en trouve des exemples dans les faubourgs jusqu´à la fin du 19e siècle, les parcelles agricoles n´étant loties que sur la frange, laissent subsister des coeurs d´îlot toujours exploités par les agriculteurs. Ils peuvent former la première étape d´un lotissement, comme c´est le cas du lotissement de la Mettrie, ou au contraire une étape de « bouche-trou », à l´exemple du lotissement de Montcuit, boulevard de Verdun.

Les lotissements de type poche s´appuient sur une voie existante et sont desservis par une impasse centrale ou par plusieurs impasses parallèles. Dans les lotissements à impasse centrale, les lots peu nombreux sont également de petite dimension (lotissements du Champ-de-la-Vigne et de la Ville-en-Bois ou encore lotissement Chervet, rue Louis-Blériot). Les lotissements à desserte en impasses parallèles (lotissements Leray, de Mellon ou Conrié) sont moins nombreux. Les lotissements à desserte en rue unique (rue Pierre-Hévin, rue Primauguet, Le Gouvelo) sont plus rares étant donné qu´ils s´appuient sur un réseau existant qui doit déjà être relativement dense.

Les lotissements de type structurant à desserte en rues parallèles (lotissement Merienne, Le Gorrec, La Touche, Polieux, Badault) ou orthogonales (Dubosq, Californie) peuvent donner lieu à des trames complexes (Hay-Ferrière, Amiot-Vaudois, Thébault, Delacour, La Chesnay, Clément-Fontaine, de Kernier, Hémery). Dans ces lotissements les îlots relativement longs et étroits sont doubles en profondeur. On y observe parfois la présence d´édifices structurants (églises, écoles) qui forment le coeur de nouveaux quartiers de la ville.

Dans les lotissements de type bouche-trou ou de raccordement, sont créés à l´intérieur d´un îlot où ils prolongent des lotissements existants ; la trame est alors déterminée par les voies existantes (Cabrye, Martin-Bernheim, rue Lafond). Certains de ces lotissements sont des lotissements filants, notamment les lotissements de Montcuit, boulevard de Verdun.

Les lotissements de type bourrage de parcelle, sont les moins nombreux, ils se situent généralement dans des zones déjà urbanisées et constituent une mutation d´une parcelle initialement bâtie, à l´exemple de la rue Legraverend ou de la rue Gurvand ou encore du lotissement Foustel, boulevard de Verdun. Plusieurs exemples ont cependant été observés dans le faubourg de Fougères.

La taille moyenne des lots varie selon le type de lotissement, les parcelles étant plus spacieuses dans les secteurs résidentiels où se construisent des hôtels particuliers que dans les quartiers ouvriers. Dans ces lotissements de la périphérie la taille moyenne des lots est de 500m2.

Implantation et typologie du bâti

Les cahiers des charges, qui réglementent le lotissement, en précisent le plus souvent un usage résidentiel.

Beaucoup de lotissements n´en disposent pas et sont simplement soumis au règlement municipal. Les premiers lotissements se caractérisent par une uniformité et/ou une mitoyenneté du bâti. Si le lotissement du boulevard de Sévigné permet d'observer une évolution typologique depuis le "petit hôtel" jusqu'à "l'hôtel-maison" entre 1860 et 1880, les lotissements des années 1830 produisent un type unique de "petits hôtels" mitoyens en bande, entre cour et jardin avec pavillons sur rue regroupant écurie et sellerie, remise et conciergerie.

A la fin du 19e siècle, rue Hoche, le programme prévoit la construction d´immeubles de rapport pour un lotissement réalisé dans le centre de la ville. C´est également le cas des lotissements réalisés sur des terrains appartenant à la ville, rue Bonne-Nouvelle, place de la Gare ou encore boulevard Magenta. Les immeubles d´au moins deux étages doivent présenter une façade en briques et des chaînages en pierre calcaire.

Comme les lotissements réalisés par la ville dans la deuxième moitié du 19e siècle, les prescriptions des lotissements de l´entre-deux-guerres ne portent que sur les aspects visibles du bâti, sur les zones de contact avec l´espace public. Elles renvoient au règlement d´urbanisme, comme le montre l´exemple du lotissement Leray (1925), rue de Châtillon : « les acquéreurs construiront comme bon leur semblera en se conformant aux règlements en la matière ». Elles portent essentiellement sur les clôtures et l'emprise sur le domaine public : « Ils devront se clore dans un délai de trois mois par une clôture à leur choix mais solide. Toutefois les clôtures en bordure des rues devront être soignées. Si elles sont en maçonnerie de moellons, briques ou parpaings, ces matériaux devront être posés et rejointoyés avec soin. Les grilles en fer et clôtures bois devront être peintes.

Aucun vantail de porte ou fenêtre ne devra s´ouvrir en faisant saillie sur l´alignement des rues. Les acquéreurs ne pourront établir sur les terrains vendus aucun commerce ou industrie classés dans les établissements bruyants, incommodes, dangereux ou insalubres ; ni aucune maison de tolérance. »

Le cahier des charges du lotissement des Papeteries de Bretagne (1933) précise cependant que les habitations d´un " aspect convenable " ne pourront être construites qu'avec des matériaux durs. La couverture sera faite de tuiles, d´ardoises, de zinc ou de ciment armé. Il interdit les habitations constituées de " wagons, caisses de voiture, véhicules déclassés " et impose que " les constructions [soient] particulièrement soignées et construites de manière à garantir l'habitation contre toute humidité du sol. Elles devront obligatoirement avoir la façade principale regardant la rue parallèlement à celle-ci ".

Dans le lotissement Vorms (1936), le mode de construction et le choix des matériaux sont libres mais les "façades des constructions en bordure des rues ou visibles de celles-ci seront soignées. De même, les clôtures en bordure des rues à ouvrir devront être soignées, et autant que possible présenter un certain ensemble harmonieux".

Dans ces lotissements, l´habitat individuel domine. Ces constructions économiques sont l´oeuvre d´architectes ou d´entrepreneurs, qui souvent implantent leur entreprise dans les quartiers en formation. On observe cependant une évolution. Dans les années 1920, le bâti est implanté à l'aplomb de la voie avec un système d'accès différé par un passage latéral. Dans les années 1930, succèdent des modèles pittoresques avec un accès depuis la voie publique, direct ou différé (escalier extérieur ou petite cour plantée). De même le gabarit est légèrement plus élevé dans les années 1930 ou les constructions à étage carré et étage de comble succèdent à des constructions en rez-de-chaussée surélevé.

Après guerre les contraintes édilitaires s'inscrivent toujours dans le règlement d'urbanisme, à l´exemple du lotissement Guyot. Dans le lotissement des Castors (1954), les maisons d'habitation, d'une hauteur maximum de 6 m 50, doivent être implantées en retrait de 3 m et jumelées sur pignon droit avec annexes en fond de parcelle. La hauteur du bâti doit être inférieure ou égale au double de la largeur des marges d´isolement existant sur les limites latérales. Les façades latérales et postérieures doivent être traitées avec le même soin que la façade principale et en harmonie avec elles. Enfin, les clôtures sur rue et en limite de parcelle reprennent les prescriptions les plus courantes, auxquelles s'ajoute la possibilité de ménager un simple seuil délimitant le domaine public du privé.

D´une manière générale, le bâti est soumis à un recul de 3 à 5 m par rapport à la limite de la parcelle, avec un espacement de 6 m entre les maisons. Le gabarit autorisé varie de 7 à 8 m.

Ces dispositions qui obligent le plus souvent à construire les garages dans le corps du bâti entraînent également la création d´un nouveau type, la maison à garage dans oeuvre, qui apparaît autour de 1950. La mitoyenneté est autorisée dans le centre et dans les lotissements existants mais dans les nouveaux lotissements, les règlements favorisent le développement du pavillonnaire.

CONCLUSION

Les lotissements forment le mode d´expansion de la ville comme le montre leur implantation au fil du temps. Conduits par la présence ou la création des voies primaires ou la construction de nouveaux équipements urbains, ils sont également proches des sites industriels, qui constituent des bassins d´emploi.

Aux lotissements des jardins et des résidences périurbaines succède le lotissement des prairies puis des terres de culture, témoignant aussi de la disparition progressive de l´activité agricole de la commune.

On distingue enfin les lotissements ouvriers, de la fin du 19e siècle et du début du 20e siècle, qui se caractérisent par un bâti mitoyen, et les lotissements de l´entre-deux-guerres, témoins de l´exode rural, dont la typologie et l´implantation du bâti en discontinu avec accès différé par le jardin rappelle un mode de vie auquel on a renoncé. Dans les années 1930, on voit se développer une typologie plus urbaine où la rue redevient un lieu de sociabilité essentiel comme le montrent les habitations désormais orientées sur celle-ci.

Aires d'études Rennes ville
Dénominations lotissement
Adresse Commune : Rennes
Période(s) Principale : 19e siècle
Principale : 20e siècle
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